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深圳会直辖吗?对房价有什么影响?
2017-05-02 11:48:30 来源: 作者: 【 】 浏览:202次 评论:0

今年是深圳建立特区40周年,各种大型庆祝活动不断,伴随庆祝活动的是深圳变成直辖市,有关深圳直辖的传闻不断,看看那些文章分析,大多不靠谱,缺乏足够的论据,很多甚至是房地产销售公司的软文。

自1997年重庆直辖后,再没有新的直辖市出现。如果中央政府要设立新的直辖市,那么哪一个城市有机会呢?下一个直辖市究竟会花落谁家,是不是真的就是深圳呢?如果深圳直辖了,对深圳房地产有什么样的影响呢?下面我们从不同角度具体分析一下。


一、     最有可能直辖的城市:

中国有600多个城市,各城市的行政级差异很大。最顶端的4个直辖市行政级别是省级,由中央政府直接管辖。接下来是15个副省级城市,290多个地级市和300多个县级市。

四个直辖市中,上海、北京、天津都是老牌直辖市,直辖历史悠久,年代久远,直辖原因对今天来说参考意义不大。最年轻的直辖市重庆是1997年诞生的,分析重庆成为直辖市的原因可能更容易找出哪个城市有机会成为下一个直辖市。

重庆成为直辖市很大一个原因是因为要修建三峡大坝,三峡大坝修建的关键一环是库区移民,三峡移民70%在原来的四川省境内,且80%属于贫困县,安置好库区移民并使其脱困是一个必须解决好的重要工作。四川是中国人口最多的省份,疆域辽阔,省城成都距离三峡太远,管理难度重重。而移民工作的成功与否是三峡工程成败的关键。由距离三峡库区最近的特大城市重庆来负责移民更容易操作些,效果肯定好于四川省来负责。基于此,把重庆市升格为直辖市,并把原属于四川省的涪陵、万县、黔江划给重庆,让新组建的直辖市重庆来负责三峡移民工作就成了最优方案。

升格为直辖市前,重庆市是国家特大城市,西南地区最大的城市,行政级别为副省级,经济辐射到四川、云南、贵州的多个地区。重庆所在的四川省是中国人口最多的省份,经济规模很大。四川省有成都、重庆两个特大城市,且行政级别都为副省级,重庆成为直辖市对于整个四川的影响比较小。成都和重庆间距离比较远,重庆位于四川的东南边境地区,从地理上来说也便于划出部分区域成为新直辖市的腹地。


从以上分析可以看出,升格为直辖市需要具备以下几个条件:

1.为了某一个战略目的而设立。

2.特大城市或者副省级城市,有区域影响力。

3.所在省份有两个大城市,双子星座,设立直辖市后对本省影响不大。

4.本省的两个大城市间有足够的距离,便于疆域划分。

纵观中国现有的15个副省级城市,哈尔滨、长春、武汉、西安、成都等5个城市在本省都是一家独大,成为直辖市后对于本省的经济影响大,基本没有机会直辖。比较而言,所在省份为双子星座的沈阳、大连、济南、青岛、南京、杭州、宁波、厦门、广州、深圳等10个城市更有机会成为直辖市。

如果单纯从经济角度来考虑,在上述10个城市中,GDP排名全国第三、第四的广州、深圳成为直辖市的机会更多一些。京沪广深四个一线城市的说法由来已久,广州、深圳的影响力甚至超过两个直辖市天津和重庆。经济发达的广深无论是从经济规模、还是从财税收入方面来看,都足以支撑起一个直辖市。


二、广州直辖的可能性:

在谈论广州直辖以前,我们首选分析一下网络上广为流传的沈阳直辖。沈阳作为东北最大的城市,曾经的共和国长子摇篮是有资格成为直辖市的。按照一些网友的说法,为了振兴东北经济,辽宁省城沈阳市升格为直辖市,省城搬迁到鞍山市。且不论沈阳直辖是否可以对振兴东北经济有帮助,国家是否希望设立沈阳直辖市,我们单单从操作层面来分析沈阳直辖是否具有可行性。

沈阳直辖,辽宁省城搬迁到鞍山,就意味着不仅省直机关,省政府各下属厅局搬迁到新省城,而且大量的省属企事业单位,包括省属院校、省属医院、省属研究单位、省属大型国企总部都要搬迁到新省城。这些单位的工作人员和家属搬迁到一个新城市,人数可能达到几十万。

这些人是一个省的精英,同时搬离沈阳,大量的家庭财富随人员带往新省城,沈阳的金融机构本外币存款会直线下降,货币的快速流失对于沈阳的影响无法估量。各单位搬迁后,沈阳会有大量的机关办公楼、单位大院、省属公司总部大楼、大量的住宅楼要卖出,而接手对象短时间很难出现,供给严重大于需求,带来的是资产价格的暴跌。资产价格的暴跌会使当地的土地市场交易陷入停滞,政府的财税来源马上成问题,沈阳经济不是要振兴了,而是随时可能垮掉的问题。

有人会说,很多单位可以不搬迁,可以继续留在沈阳运转啊。你仔细分析一下就会知道,真的没有多少省属单位可以留下。不搬迁的可能是部分高校和医院。高校在沈阳办学,而继续在辽宁全省招生,基本没有问题。部分省属医院继续留在沈阳,辽宁人到沈阳去看病就医也勉强可以。除此之外,其他的省属单位很难留在不属于本省管辖的异地城市。

省城搬迁到一个新城市,要进行大量的基础设施建设,以容纳省政府机关和各省属单位的到来,相信这个建设会是一笔巨大的投资,以辽宁本就捉襟见肘的财政,即使有中央财政大力支持,也会成为一个省不可承受之重。

省城搬迁,各机关、单位几十万人口搬迁到新城市生活,涉及到众多工作人员的配偶工作调动,子女读书教育,老人养老随迁安排,处理起来很棘手。新省城的各方面条件肯定比老省城差,大家的生活质量受到影响,对于很多家庭来说,相信都不乐意搬迁,即使领导动员,阻力也是蛮大的,巨大的阻力可能使这种搬迁变成不可能完成的任务。

沈阳位于辽宁中心位置,是本省经济最发达的地区,省城直辖了,无异于中间开花,把最富有的中心地带从全省分割出去,无论是以后的交通规划,还是区域合作,以及周边省属地区的行政管理都不会顺畅。

从以上分析可以看出,沈阳直辖,对沈阳经济不利,对辽宁财政不利,还有众多家庭的阻力、区域规划和合作的麻烦,如此多的不利因素,相信无论是官方还是民间都不希望看到。所以一个省城成为直辖市几乎是不可能的,需要付出的代价太大。

当年为了三峡移民曾经有人提议设立三峡省,只所以放弃设省是因为设省成立各类省属机构,经济投入巨大,而升格重庆为直辖市的操作要简单的多。


省城变直辖市不具有可操作性,广州和沈阳在本省的地位类似,所以广州直辖基本是没有可能发生的。

所在省份为双子星座的沈阳、大连、济南、青岛、南京、杭州、宁波、厦门、广州、深圳等10个城市,除去5个省城因为直辖不具有可操作性,剩下的就是大连、青岛、宁波、厦门、深圳5个城市了。下面以深圳为例才来说明这5个城市直辖的可能性。


三、从珠三角层面看深圳直辖的可能性:

深圳只有不到2000平方公里,只是一个大县的土地面积,如果要成为直辖市,注定会扩大疆域,增加经济腹地,那么东莞或者东莞、惠州划入深圳就是必然的。

广深竞争,目前深圳已有领先的势头,如果深圳直辖,疆域扩大,获得中央的支持力度也会加大,那么影响力超越广州几乎没有悬念。珠三角深圳一家独大,各城市围着深圳转,周边各城市资源不断向深圳汇聚,这个结果是广东省和广州市不乐意看到的。所以无论是广东省还是广州市都不希望深圳直辖。

对香港来说,深圳曾经是跟班的小弟,是围着自己转的。经过多年发展,如今深圳已经长大,经济发展一飞冲天,发展势头气势如虹。反观香港却在慢慢走向落寂,没有了往日的荣光。看着小弟要超越大哥,香港的失落是难免的。如果深圳直辖,注定会更加强悍,区域影响力更大,昔日的小弟不仅不会跟从自己,甚至可能自己会围着小弟转,这是香港所不乐意看到的。

通过以上分析可以看出,从珠三角层面来看,除了深圳自己,没有人希望深圳直辖,香港不乐意,广东不乐意,广州不乐意,靠深圳自己努力,基本是没有戏的。


四、从全国层面看深圳直辖的可能性:

如今中国的工业化已经接近尾声,后工业化时代,第三产业在整个经济中的比重会越来越大。汇聚各类优质资源的大城市在发展第三产业中具有巨大的优势,因此在未来的经济发展中,大城市的引领作用会越来越大,国家需要大城市来引导区域经济发展。

深圳、厦门、宁波、青岛、大连这5个计划单列市,经济财税上享有省级权限,直接归中央政府管辖,只是行政上受所在省管理。这种情况下,计划单列市通常在本区域比较孤立,与所在省的经济联系不够紧密,制约了本市的经济发展和对于区域经济的引领作用。如果把计划单列市升格为中央直辖市,行政由省管理改为国务院直管,同时通过行政区划的调整,把周边一个或者两个地级市划入新直辖市,扩大其辖区范围,增加经济腹地,缓解其资源环境和空间制约,不仅有利于本市的经济发展,还能更好地融入周边城市群,发挥其在全国和区域经济发展中的引领作用。

把计划单列市升格为直辖市,政府机关直接升格就可以完成,不需要进行单位重组、搬迁等,同时,因为财税原本就是独立的,对于现行的财税体制基本没有多少影响, 实际操作成本比较低,简单易行,是一个可行性很高的方案。

在深圳、青岛、大连、宁波、厦门这5个城市中,厦门经济规模偏小,区域影响力弱;宁波距离老牌直辖市上海太近,经济上受上海辐射影响,而自己缺乏有效的辐射区域;基于此,这两个城市不适合升格为直辖市。比较起来,深圳、青岛、大连更独立些,升格为直辖市的可能性更大。

从地图上看,深圳、青岛、大连三个计划单列市与本省省城都有一定的距离,处于本省的边界地区,如果合并附近的1到2个地级市,很容易在地理上与本省其他地区进行切割,形成更广阔的经济腹地。

如果深圳、青岛、大连升格为直辖市,经济发达的华东地区和华北地区一样,都拥有两个直辖市,东北地区、华南地区也填补了没有直辖市的空白,这样的行政区划布局,更有利于东部经济发达的沿海地区区域发展平衡。

综上所述,深圳直辖,从珠三角层面看,单凭自己努力希望不大。除非是国家从全盘考虑,力图改变现有的行政区划,深圳直辖才有机会。


五、深圳直辖的理由:

   1. 深圳破解土地资源瓶颈的需要:

深圳从一个人口不足3万的边陲小镇发展成为一座人口超过1500万的现代化滨海城市只用了35年时间,经济一直保持超高速增长,年均GDP增长率25%。2014年深圳GDP1.6万亿元,人均GDP近15万元,远远超过北京和上海,如此骄人的成绩是在不到2000平方公里的土地上取得的。根据统计资料,深圳的土地开发强度已经达到50%,远超30%的生态宜居警戒线,未来深圳城市建设面临无地可用的局面。

土地资源不足已经成为制约深圳发展的最大瓶颈,直辖扩大土地面积,增加经济腹地是深圳的迫切需要。

2.国家经济结构转型的需要:

新常态下,中国经济增长减速,固有的经济模式已经无法适应新形势下的发展需要。中国经济的发展出路在于结构转型,转型的根本在于创新,而深圳在经济转型和科技创新上走在中国的前列。华为、中兴通讯一直是中国技术专利申请量最大的两家企业,深圳专利技术拥有量多年来名列全国第一。大疆无人机、光启研究院、华大基因、迈瑞医疗等企业不仅是国内创新领域的骄傲,而且在世界科技创新中也占有一席之地。

如果深圳直辖,深圳这张创新名片在中国,在世界上会更加亮丽,深圳就可以更好的扩大自己在产业转型和科技创新领域的影响力和辐射力,更好的引领全国的经济转型和科技创新,使中国经济早日走出旧有发展模式的束缚。

3.深圳金融走向世界的需要:

全球化的今天,各国的竞争力越来越依赖其大城市在世界上的竞争地位,一定程度上,国家的竞争已经演变为大城市之间的竞争。

金融行业作为百业之母,对于一个国家的经济发展起着越来越重要的作用。深圳证券交易所、招商银行、平安银行、平安保险等金融机构的卓著表现,使深圳成为中国的金融中心之一,对于深圳经济和全国经济的发展做出了巨大贡献。

如今,前海自贸区、前海人民币跨境结算业务对于人民币走向世界,对于一带一路的实施具有重要的战略作用。深圳直辖有利于深圳在金融上获得更多的国家政策支持,提高深圳金融业和自贸区的竞争力,把深圳建设成21世纪海上丝绸之路的核心枢纽和重要门户,使深圳金融业走向世界,使人民币走向世界。


六、对深圳房价的影响:

深圳直辖,疆域扩大,带来的必然是新辖区域的大量市政基建和交通框架的重构,在经济中原本占比很小的固定资产投资会大幅度提高,占比可能和重庆、天津等城市一样。金融+自贸区+科技创新+固定资产投资,深圳经济四轮驱动,增速会再现辉煌,华夏第一。

深圳经济发展加速,深圳的本地公司肯定是 近水楼台先得月,利润增加,外加股市上成为炒作热点,深圳核心区的财富会暴涨,加上直辖后,拥有深圳户籍的人口成倍增加,购买力急剧扩大,反应到楼市上就是原深圳辖区房价上涨无悬念。

靠近深圳的原东莞凤岗、塘厦、长安、黄江等镇,因为直辖,迎来新的发展机遇,注定是原深圳市区经济外溢的最大收益地区,经济会迎来大的发展机会,房价也会靠近相邻的光明、龙岗楼盘价格,因为有价差,房价会暴涨,差价会急剧缩小。

靠近深圳的大亚湾楼盘,房价也会迎来快速上涨机会,因为供给量巨大,而缺乏居住价值,快速上涨后估计是缓慢下跌,然后横盘。

东莞的南城区和惠州的惠城区,作为原来两市的行政中心区,未来会是新直辖市的副中心,市政建设会不断完善,配套设施越来越好,房价缓慢上涨是主旋律。

东莞和惠州远离深圳的乡镇,房价还会和没有直辖前一样,沿着自己的轨迹继续前进,直辖的阳光还照不了那么远。这些地区最大的利好是当地人可以去深圳市区买房了,不会被限购了,孩子高考考上一本大学的机会多了。


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